Was ist beim Kauf einer Immobilie in Spanien zu beachten?

Mindestens dreihundert Sonnentage im Jahr, das gesundheitlich förderliche Mittelmeerklima, die spanische Lebensart, weg vom Stress in Deutschland, warme Sonnenuntergänge am Strand und so fort.  Das alles sind Gründe, die vom schlechten Wetter geplagte Menschen verleiten, ihren Wohnsitz nach Spanien zu verlegen oder sich zumindest am Platz an der Sonne ein Ferienhaus zu kaufen.

Nach neuesten Umfragen träumen 25% der Deutschen von einem eigenen Heim im sonnigen Süden, vorzugsweise an der Mittelmeerküste von Spanien. Doch bevor man sich entschließt, diesen Wunsch in die Tat umzusetzen, sollte man sich zunächst genau über die Gesetze und Gegebenheiten hierzulande informieren und den Hauskauf, wie eigentlich überall in der Welt, nicht auf die leichte Schulter nehmen. Zunächst muss man gründlich überlegen, wo man zukünftig seine Ferien verbringen oder gar sein Leben bestreiten möchte. Dabei spielt sowohl die Frage nach der Infrastruktur eine Rolle, die den individuellen Bedürfnissen angepasst sein sollte und, je nach Anspruch, nicht überall gegeben ist, als auch die eigenen Anforderungen an das Leben. Nur Sonne und Strand können auf die Dauer für manche Menschen sehr langweilig werden. Man sollte auch darauf achten, welche kulturelle Angebote oder andere Aktivitätsmöglichkeiten sind vorhanden und für meinen Bedarf ausgerichtet.

Hat man dann schließlich den richtigen Platz und seine "Traumimmobilie" gefunden, sollte man nicht übereilt handeln, sondern den Kauf geduldig und besonnen in Angriff nehmen, damit der Traum vom Haus im Süden sich nicht später in einen Albtraum verwandelt. Beim Kauf einer Immobilie in Spanien sind vielfältige rechtliche Aspekte zu beachten. Zwar weist das spanische Immobilienrecht Ähnlichkeiten zum deutschen Immobilienrecht auf, allerdings gibt es im Detail doch erhebliche Unterschiede und rechtliche Eigenarten, weswegen man eine fachkundige Beratung nicht ausschließen sollte.

Vor dem Erwerb seines Wunschobjektes sollte man sich genau über die bisherigen Eigentumsverhältnisse informieren. Dazu muss man sich unbedingt vom Verkäufer der Immobilie das Original oder eine vollständige Kopie der im Eigentumsregister eingetragenen Kaufurkunde vorlegen lassen, sowie einen Auszug aus dem Grundbuch, woraus Eigentumsverhältnisse, Lasten, Belastungen usw. hervorgehen, so wie gegebenenfalls auch eine notarielle Vollmachtsurkunde des zum Verkauf Berechtigten. Zudem sollte man sich Auskunft darüber einholen, ob noch eventuelle Belastungen auf dem Kaufobjekt liegen und sich die Vorträge mit Versorgungsunternehmen (Wasser, Strom), sowie Quittungen über die Zahlung der Grundsteuer etc. vorlegen lassen. Viel Sinn macht es außerdem, im Rathaus den "plan parcial" einzusehen. Damit kann zum Beispiel vermieden werden, dass das zu erwerbende Haus in einer Industriezone liegt und zum Abbruch freigegeben wird.

Costa Blanca Immobilienkauf

Zum Erwerb einer Immobilie in Spanien ist eine notarielle Beurkundung nicht erforderlich. Eine privatschriftliche Vereinbarung reicht in Spanien für einen Eigentumsübergang vollkommen aus, sogar bei einem nur mündlich abgeschlossenen Vertrag besteht bei Nichteinhaltung das Recht auf Schadenersatz. Hiermit begibt man sich allerdings auf gefährlichen Boden. Eine Eintragung in das spanische Eigentumsregister erfolgt nämlich ausschließlich aufgrund einer notariellen Beglaubigung. Erst dadurch ist der Erwerb einer Immobilie rechtlich geschützt und es werden Doppelverkäufe oder andere Betrügereien verhindert.

Da das Aufgabengebiet eines spanischen Notars sich im wesentlichen auf die Überwachung der Formalitäten bezieht und daher eine umfassende Beratung nicht unbedingt erfolgt, ist es sinnvoll, als Vertrauensperson einen Rechtsanwalt einzuschalten, der neben den juristischen Kenntnissen auch die tägliche Abwicklungspraxis genauestens kennt. Eine weitere gute Möglichkeit ist es, eine Gestoria mit der Abwicklung zu beauftragen. Diese kann zudem bei der Beschaffung der notwendigen Formalitäten, wie Beantragung der Steuernummer (NIE) oder Nichtresidentenbescheinigung behilflich sein. Der Notar selbst hat in Spanien nur die Beurkundungspflicht, das heißt er beurkundet, was die Parteien ihm mitteilen. Seine einzige Pflicht beim Hauskauf besteht darin, einen Grundbuchauszug vom gleichen Tag zu bestellen, um Belastungen auszuschließen.

Oftmals ist es auch üblich, einen Vorvertrag (Contrato de Reserva/Opción) abzuschließen, mit dem sich der Verkäufer verpflichtet, innerhalb eines gewissen Zeitraums nicht an Dritte zu verkaufen. Hierfür wird in der Regel eine Anzahlung von zehn Prozent des Kaufpreises verlangt. Damit hat man zum Beispiel die Möglichkeit, in der Zwischenzeit eine Finanzierung sicher zu stellen.

Natürlich fallen im Zusammenhang mit dem Kauf einer Immobilie in Spanien einige Nebenkosten an. Da ist zunächst die Grunderwerbssteuer, die bei gebrauchten Immobilien sieben Prozent beträgt. Bei Neubauten werden 16% IVA verlangt. Die Kanarischen Inseln haben hierbei einen Sonderstatus, dort beträgt die Grunderwerbssteuer lediglich 4,5%. Für den Eintrag ins Grundbuchamt werden etwa 0,5% des Kaufpreises berechnet. Die Gebühren für den Notar liegen nicht so hoch wie in Deutschland, meist fallen zwischen ein und zwei Prozent des Kaufpreises an. Maklergebühren werden in Spanien normaler Weise vom Verkäufer getragen und mit fünf Prozent des Kaufpreises verrechnet. Allerdings kann man davon ausgehen, dass die Maklerkosten in den Ballungsgebieten an der Küste wesentlich höher liegen.

Selbstverständlich erheben diese Hinweise keinen Anspruch auf Vollständigkeit. Im Einzelfall ist es in jedem Fall sinnvoll, sich erfahrenen Fachkräften und Experten anzuvertrauen, angefangen vom Makler über den Rechtsanwalt oder auch einer Gestoria bis zum Notar. Und dann sollte doch, wenn man genug Besonnenheit und Vorsicht hat walten lassen, dem erfüllten Traum vom Leben an der Sonne im südlichen Spanien nichts mehr im Wege stehen.

Weitere Informationen:

Ein kurzer Spanien Immobilien Wortschatz

Die N.I.E. - ein unentbehrliches Dokument